Preisfindung: Der richtige Preis für Monteurzimmer, Ferienwohnung & Co.

Eine der vermutlich schwierigsten Entscheidungen ist die Wahl des passenden Preises für Ihre Unterkunft. Ist das Preisniveau zu hoch, kommt es womöglich zu einer niedrigen Nachfrage – mit übertrieben niedrigen Preisen können Sie Ihre Kosten nicht decken. Je nachdem, ob Sie einfach privat ein Zimmer oder eine Ferienwohnung vermieten, dies gewerblich tun und einen Beherbergungsbetrieb führen, ist die Preisfindung natürlich unterschiedlich komplex. Einige grundsätzliche Überlegungen zum Angebotspreis betreffen Sie aber in jedem Fall , auch unabhängig davon, was genau Sie anbieten. Vom Finden des passenden Preises, über die einzelnen Bestandteile, bishin zum richtigen Werben mit dem Preis und dem Umgang mit der Konkurrenz - hier finden Sie viele nützliche Infos und Tipps!

Grundsätzlich ist die Frage erstmal: Was für ein Vermieter-Typ sind Sie? Warum vermieten Sie Ihre Ferienunterkunft? Machen Sie dies professionell - ist es Ihr Ziel, Gewinne aus Ihrer Immobilie zu generieren? Falls ja, sind Sie von diesen Einnahmen abhängig? Oder haben Sie vielleicht eine Ferienimmobilie für sich selbst und möchten diese in der von Ihnen ungenutzten Zeit einfach nur nicht leer stehen lassen? Sie müssen sich überlegen, welche Gäste Sie haben möchten, aber auch, welches finanzielle Risiko für Sie ganz persönlich mit Ihrer Unterkunfts-Vermietung verbunden ist. Möchten Sie vielleicht gar nicht, dass Ihre Immobilie immer ausgelastet ist, z.B. weil Sie sie auch selbst nutzen wollen oder weil Sie sich nicht 365 Tage im Jahr darum kümmern möchten? Dann sollten Sie den Preis unter Berücksichtigung Ihrer Zielgruppen und Konkurrenten auch so wählen, dass Sie diese Freiräume haben. Im Zusammenhang damit sind dann auch mögliche Preisdifferenzierungen und damit verbunden verschiedene Zielgruppen ein ganz wichtiger Punkt, mit dem Sie sich beschäftigen sollten!

Haben Sie dies für sich geklärt, heißt es: Schauen Sie, wie die Preise bei den anderen Vermietern in Ihrer Region aussehen, berücksichtigen Sie zudem Ausstattungsmerkmale und Komfort und fügen Sie sich mit dem Ergebnis im Wettbewerbsniveau ein.

A) Preisfindung – Was ist zu beachten?

1. Listen Sie alle Ihre Kosten auf!

Wenn Sie einen realistischen Überblick über all Ihre Kosten haben, sehen Sie, wie viel Sie mindestens einnehmen müssen. Beachten Sie dabei all die Kosten, die immer entstehen – also auch, wenn Sie gerade nicht vermieten. Dazu zählen beispielsweise alle nötigen Versicherungen. Ergänzen Sie diese dann um alle Kosten, die bei einer Belegung/Vermietung Ihrer Unterkunft anfallen, beispielsweise Ab- und Zuwasser, Strom und weitere. Entscheidend für Ihren wirtschaftlichen Erfolg ist eine möglichst genaue Kostenermittlung und eine Preisermittlung, die Ihrer angebotenen Leistung entspricht. Nur wenn Sie Ihre gesamten Kosten kennen, können Sie einen Preis festlegen.

2. Recherchieren Sie die Preise vergleichbarer Objekte in Ihrer Region!

Grundsätzlich regeln Angebot und Nachfrage normalerweise auch den Preis. Nach oben hin sind Ihnen dann auch durch Ihre Konkurrenten Grenzen gesetzt. Deshalb gilt es, diese gut zu beobachten!

3. Bedenken Sie Ihre anvisierte Zielgruppe!

Studenten sind weniger finanzkräftig als Doppelverdiener und Monteure haben oftmals einen bestimmten Betrag von Ihrem Arbeitgeber vorgegeben für Unterkunft und Verpflegung pro Tag. Recherchieren Sie diesen Tagessatz.

Mit diesem Hintergrundwissen gilt es dann, ein paar grundsätzliche Entscheidungen zu treffen, die abhängig von Ihrer ganz persönlichen Situation und Ihrem Angebot im Speziellen sind. Ganz am Anfang steht da erstmal die Frage: Niedriger Preis und hohe Auslastung oder hoher Preis und geringere Auslastung - was ist für Ihre Vermietung das Beste? Bei dieser Frage gilt es natürlich, das Marktpotenzial zu kennen.

B) Preisdifferenzierungen

1. Niedriger Grundpreis plus kostenpflichtige Zusatzleistungen oder Komplettpreis?

Vielleicht wollen Sie neben der bloßen Unterkunftsvermietung Zusatzleistungen wie z.B. WLAN, Waschmaschine, Parkplatz, Frühstück, Handtücher und Bettwäsche (auch 14tägiger Wechsel o.ä.) anbieten? Solche Service-Angebote sind natürlich für Ihre Gäste sehr interessant und heben Sie womöglich auch von Ihren Konkurrenten ab. Doch wie sieht es hier mit der Preisgestaltung aus? Zusatz- oder Komplettpreis? Auch das müssen Sie natürlich ganz individuell für sich und Ihr Angebot entscheiden. Grundsätzlich gilt aber: Zusatzgebühren wirken für viele abschreckend, mit Komplettpreisen können Ihre Gäste besser kalkulieren. Was tatsächlich besser ist, ist jedoch abhängig davon, wie interessant die jeweilige Zusatzleistung für die meisten Ihrer Gäste ist. Wird ein Service von den meisten nicht benötigt, möchten diese auch nicht dafür zahlen. Wenn Sie beispielsweise standardmäßig mit Preisen inklusive Frühstück werben, so ist der Vergleich des reinen Übernachtungspreises schwierig und einige potentielle Gäste gehen im Voraus bereits verloren.

2. Saisonale Differenzierung und Messepreise

Gibt es für Ihre Zielgruppe eine Haupt- und Nebensaison? Recherchieren Sie, ob und wann. Für Urlauber und Feriengäste ist diese klar und einfach herauszufinden, abhängig von der Region bestimmt sie sich durch Jahreszeit und Wetter und natürlich durch die jeweiligen Ferienzeiten. Wie sieht es z.B. mit bestimmten Messezeiten in Ihrer Region aus, gibt es typische Jahreszeiten für Bauphasen? Hier wird es interessant, wenn Sie Ihre Ferienimmobilie zum Beispiel auch Monteuren anbieten möchten oder dies sogar Ihre Hauptzielgruppe ist. Vielleicht sind Monteure nur interessant für die Nebensaison, um auch in diesen Zeiten mit Ihrer Ferienimmobilie eine hohe Auslastung erzielen zu können.

Und ob Sie beispielsweise im Winter höhere Preise aufgrund der Heizkosten verlangen sollten, lässt sich auch nicht generell beantworten. Grundsätzlich gibt es dafür zwei Möglichkeiten. Wenn Sie Heiz- oder auch die Stromkosten gesondert berechnen möchten nach individuellem Verbrauch des Gastes brauchen Sie natürlich aber auch separate Verbrauchszähler, was sich bei Vermietung ganzer Wohnungen leichter realisieren lässt als bei einer Zimmervermietung. Wenn Sie pauschal einen höheren Preis veranschlagen wollen im Winter, dann sollten Sie bedenken, ob der Winter bei Ihrem Vermietungsangebot Neben- oder Hauptsaison ist. Grundsätzlich wird von allen potentiellen Gästen davon ausgegangen, dass die Preise in der Nebensaison geringer sind als in der Hauptsaison. Es ist durchaus zu empfehlen, sich daran zu halten.

Kalkulieren Sie die Preise übers Jahr gerechnet also so, dass Sie sich gegebenenfalls günstigere Preise in der Nebensaison leisten können und ziehen Sie für die Nebensaison auch andere Zielgruppen in Betracht als für die Hauptsaison.

3. Verschiedene Preise für verschiedene Zielgruppen?

Sie möchten Monteuren gegenüber einen anderen Preis angeben als Urlaubern. Wie gehen Sie dabei nun vor? Sie können natürlich explizit unterschiedliche Preise angeben. Grundsätzlich scheint recht viel Verständnis für eine günstigere Vermietung an Monteure vorhanden zu sein – ganz anders eben, als würden Sie speziell für Politiker günstigere Preise machen. Fühlen Sie sich dennoch nicht ganz wohl dabei, direkt zwei unterschiedliche Preise anzugeben, gibt es aber andere Möglichkeiten! Beispielsweise mit „Preise für Monteure auf Nachfrage“ oder „Preise für Monteure in Abhängigkeit von der Personenzahl und Übernachtungsdauer“. Haben Sie eine eigene Homepage? Eine charmante Lösung: Geben Sie doch beispielsweise hier den Preis für Urlauber an, machen einen Eintrag auf Monteurzimmer.de mit dem Preis für Monteure und verlinken auf Ihrer Homepage auf das Angebot für Monteure auf Monteurzimmer.de.

4. Differenzierung nach Personenzahl oder pauschaler Preis pro Wohneinheit?

Beispiele für eine Ferienwohnung mit 6 Betten

  • Whg. kostet pauschal 60 € pro Tag (das ganze Jahr über)
  • Whg. kostet zu Ferienzeiten und Feiertagen 80 € pro Tag. In der Nebensaison 50 € pro Tag.
  • Pro Übernachtung und Person 15 €
  • Bei Belegung bis 4 Personen 50 €, jede weitere Person 10 €
  • Ab x Tage durchgehender Buchung wird Rabatt in Höhe von x % gewährt.
  • Preis pro Monat
  • „Bei längerem Aufenthalt sind Rabatte möglich. Bitte sprechen Sie uns an.“
  • Pauschale pro Person bei Anmietung von: Mo-Fr oder Mo-So

Sinnvoll kann die Vermietung wochen- und tageweise sein. Dabei können die Tagespreise auf die Woche umgerechnet leicht über dem Wochenpreis liegen.

5. Mindestaufenthalt bestimmen?

Viele kennen das zum Beispiel aus dem Urlaub in Dänemark oder auch aus anderen Ferienwohnungs-Regionen, dort können Ferienwohnungen häufig nur von Samstag bis Samstag gebucht werden. Dies ist hierzulande eher unüblich. Üblicher als eine so starke Vorgabe ist aber ein gewisser Mindestaufenthalt - zumindest bei Ferienwohnungen, bei Zimmern ist es eher ungewöhnlich. Ob das für Sie sinnvoll ist oder nicht, ist auch wieder von Fall zu Fall unterschiedlich, hängt sehr stark von Ihrer Zielgruppe ab und davon, ob Sie beispielsweise auch bereit sind, auf Einnahmen zu verzichten, um weniger Aufwand zu haben. Sollten Sie sich für einen gewissen Mindestaufenthalt entscheiden, sollten Sie hier auch Haupt- und Nebensaison bedenken. Sie können auch über Preisnachlässe für eine bestimmte Mindestaufenthaltsdauer versuchen, dies etwas zu steuern – so bleibt alles flexibler und für mehr Kunden attraktiver. Gern verwendet wird dafür die Reinigungspauschale, die dann zum Beispiel ab vier Übernachtungen entfällt. Häufig werden auch Kurzbucher-Aufschläge verwendet in Form eines höheren Preises pro Nacht.

C) Werben mit dem Preis - aber mit welchem? Bewerben Sie Ihre Ferienunterkünfte, Monteurzimmer u. ä. mit Endpreisen!

Was gehört denn alles in Ihren Endpreis?

Gemäß der Preisangabenverordnung müssen Sie den endgültigen Mietpreis, den Endpreis, angeben. Gegenüber Verbrauchern darf nicht mit Netto-Preisen geworben werden. Diese Verordnung dient der Klarheit und Vergleichbarkeit der Preise. Da davon auszugehen ist, dass Sie auch an Verbraucher und nicht nur an andere Unternehmen vermieten, darf die Angabe von Netto-Preisen nicht erfolgen. Buchungsgebühren stehen Ihnen nicht zu!

Endreinigung mit in den Endpreis! BGH-Urteil zur Endreinigung - § 1 Preisangabenverordnung

Der Endpreis beinhaltet alles, was Ihr Mieter auf jeden Fall zu zahlen hat. Dies betrifft dann auch eine mögliche Endreinigung, Nebenkosten und die Umsatzsteuer, falls Sie USt-pflichtig sind. Anders ausgedrückt: In den Endpreis gehören alle Kosten, bei denen von vornherein feststeht, in welcher Höhe sie anfallen und die verpflichtend für Ihre Gäste anfallen. Damit sind sie fester Preisbestandteil.

Anmerkung aus der Praxis: Gerade bei Urlaubern ist es – entgegen der Rechtsprechung – immer noch gängig, dass die Reinigung gesondert draufgeschlagen wird. Vermeiden Sie also diesen Fehler!

Sie dürfen Nebenkosten für Heizung, Gas, Strom und Wasser aber auch nach Verbrauch abrechnen. Bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung ist der Nachweis der tatsächlich entstandenen Kosten z.B. durch einen Zähler erforderlich. Gesondert ausweisen dürfen Sie damit also nur Dinge, die Ihr Gast hinzu buchen kann aber nicht muss oder auch verbrauchsabhängige Kosten wie für den Energieverbrauch, sofern dieser nicht pauschal abgerechnet wird.

Was ist mit der Kurtaxe?

Es ist umstritten, ob die Kurtaxe zu den unvermeidbaren von vornherein feststehenden Nebenkosten zählt. Dementsprechend ist auch nicht eindeutig klar, ob Sie die Kurtaxe mit in den Endpreis einberechnen müssen oder sie gesondert ausweisen können. Der Deutsche Tourismusverband empfiehlt eine getrennte Berechnung von Kurtaxe und Mietpreis. Weitere Informationen finden Sie hier: www.deutschertourismusverband.de

Die Kurtaxe kann regional und saisonal unterschiedlich ausfallen und mancherorts sind auch sogar bestimmte Personengruppen, d.h. vor allem auch Monteure, von einer Kurtaxe befreit. Da die Kurtaxe eine Art "Erholungsabgabe" ist, müssen diejenigen, die sich dort nur zu Arbeitszwecken aufhalten, keine zahlen. Dies ist jedoch alles nicht einheitlich für ganz Deutschland geregelt, informieren Sie sich also, wie es speziell bei Ihnen aussieht.

Und was mit der „Bettensteuer“/ Kulturförderabgabe?

Sollten Sie von einer solchen Abgabe betroffen sein, wird empfohlen damit genauso umzugehen wie mit einer möglichen Kurtaxe, sie also nicht mit in den Endpreis einzurechnen sondern getrennt auszuweisen. Ihnen ist dieser Begriff gar nicht bekannt und Sie haben von einer solchen Abgabe noch gar nichts gehört, wissen nicht, ob Sie betroffen sind? Mehr dazu erfahren Sie hier: www.dehoga-bundesverband.de www.deutschertourismusverband.de

Achten Sie beim Werben mit dem Preis auch auf eine einfache und leicht verständliche Kommunikation Ihres Angebots. Verzichten Sie auf komplizierte Angebote, die niemand versteht, wie „Ab der 7. Nacht in der zweiten Monatshälfte reduziert sich der Tagespreis um 8 Euro“.

D) Konkurrenz

Die Preisangabe anderer Vermieter (Mitbewerber) ist nicht konform mir der Preisangabenverordnung. Was können Sie tun? Konkurrenten oder Verbraucherschützern dürfen Verstöße gegen die Endpreisangabenpflicht kostenpflichtig abmahnen (LG Konstanz Urt.v.17.7.1997, 1 HO 82/97). Dementsprechend dürfen Sie Ihren Mitbewerber dann kostenpflichtig abmahnen. Zu beachten ist hier, wer dabei Ihr Mitbewerber ist: Finden Sie diesen "falschen" Preis auf einem Werbe-Portal, so liegt die Verantwortung meist dennoch beim Vermieter der Unterkunft und nicht beim Betreiber des Werbe-Portals. Ihre Abmahnung müssen Sie dementsprechend dann auch an den Vermieter und nicht den Portalbetreiber richten. „Anmerkung der Redaktion: Wie so oft, kann auch hier möglicherweise mit einer kurzen E-Mail oder einem Anruf ein längerer Konflikt und Anwaltskosten vermieden werden.“

Wettbewerb über den Preis? Ihr "Nachbar" unterbietet Sie mit deutlich niedrigerem Preis – was können Sie tun? Grundsätzlich steht hier erst einmal die Frage, ob Sie das überhaupt betrifft. Möglicherweise hat das gar keine Auswirkungen auf Ihr eigenes Geschäft, z.B. weil genügend Nachfrage vorhanden ist oder Sie ganz andere Zielgruppen ansprechen. Dann besteht auch kein Handlungsbedarf für Sie. Dann sollten Sie auch zuerst einmal sicherstellen, dass Sie nicht der "Außenseiter" hinsichtlich des Preises sind. Ist dies der Fall, überdenken Sie noch einmal Ihren Preis und das dazugehörige Angebot. Sind alle umliegenden Mitbewerber bei nahezu gleichem Angebot deutlich günstiger, denken Sie über eine entsprechende Preisanpassung nach. Sind Sie nicht der Preis-Außenseiter und einzelne Mitbewerber werben mit "Kampfpreisen", prüfen Sie zuerst, ob diese auch wirklich einen der Preisangabenverordnung entsprechenden Endpreis angeben (s.o.). Sollte hier auch kein Fehlverhalten Ihrer Konkurrenz vorliegen, bleibt Ihnen noch die Möglichkeit eines Gesprächs. Dieses sollten Sie jedoch nur bei Mitbewerbern suchen, die Sie auch kennen. Suchen Sie gegebenenfalls fachkundige Beratung durch einen Anwalt, wenn das Niedrigpreisangebot Ihres Konkurrenten Ihr eigenes Geschäft bedroht. Grundsätzlich gilt: Profilieren Sie sich gegenüber Billiganbietern!

Sie möchten Ihren Preis erhöhen, vielleicht auch über das Preisniveau Ihrer Konkurrenten – sehen noch ein bisschen Luft nach oben? Grundsätzlich besteht die Möglichkeit natürlich – jedoch ist hier ein bisschen Vorsicht geboten, vor allem, wenn Sie nicht gerade recht frisch mit der Vermietung beginnen und vielleicht bereits Stammgäste haben oder aus bereits bekannten Feriengästen welche machen möchten. Sie sollten sich eine Preiserhöhung also gut überlegen, und wenn Sie sich dafür entscheiden, dies am besten Testweise zu Jahresbeginn tun. Wenn das nicht erfolgreich ist, können Sie die Preise noch wieder senken oder mit speziellen Angeboten locken.

Die veröffentlichten Informationen auf monteurzimmer.de wurden mit großer Gewissenhaftigkeit recherchiert und erarbeitet, sind jedoch niemals als einzige Quelle zu benutzen. Gerade in rechtlichen Fragen sollten Sie sich bei Entscheidungen entsprechenden fachlichen Rat einholen. Wir übernehmen daher keinerlei Haftung für eventuell getroffene Entscheidungen und deren Folgen bzw. für eventuell abgeschlossene Verträge.