Das Eigentum verpflichtet, hat jeder schon einmal gehört. Für Sie gilt dies jedoch ganz besonders! Sie müssen zum Beispiel Vorkehrungen treffen, damit von Ihrem Grundstück keine Gefahr für Ihre Gäste ausgeht. Dabei sind Sie nicht erst beim ersten Schneefall besonders gefordert. Was genau hat es nun mit der Verkehrssicherungspflicht auf sich? Welche Verpflichtungen ergeben sich konkret für Sie? Was ist zu beachten, damit sich jeder Monteur bei Ihnen nicht nur wohl sondern auch sicher fühlen kann? Schützen Sie sich vor Schadenersatz- und Schmerzensgeldansprüchen – erfahren Sie hier, was zu tun ist und handeln Sie richtig!

Verkehrssicherungspflicht – was ist das eigentlich?

Die „Verkehrssicherungspflicht“ bezeichnet die Pflicht zur Sicherung von Gefahrenquellen. Diese Gefahrenquellen sind überwiegend nicht gesetzlich geregelt, sondern aus der Rechtsprechung entstanden. Diese Pflicht begründet sich auf der Idee, dass jeder, der eine Gefahrenquelle schafft, auch notwendige Schutzvorkehrungen vor Schäden körperlicher oder vermögensrechtlicher Art treffen muss. Ihre Monteurunterkünfte zählen dabei als Gefahrenquelle. Das bedeutet auch, dass Sie Ihre Monteure vor Diebstahl und Beschädigung ihrer Wertgegenstände schützen müssen. Wem gegenüber sind Sie verkehrssicherungspflichtig? Betrifft das nur Ihre Gäste? Nein, es gilt allen Personen gegenüber, die sich befugt auf Ihrem Grundstück aufhalten.

Erfüllung der Pflicht - Was von Ihnen erwartet wird

Nicht nur Ihre Monteurunterkünfte, Monteurwohnungen oder -zimmer unterliegen der Verkehrssicherungspflicht – neben den gebotenen Räumlichkeiten müssen Sie auch auf Zugänge, auf Treppen oder den Garten achten und auf alle weiteren der gemeinschaftlichen Nutzung dienenden Einrichtungen. Was ist für Sie als Anbieter von Monteurunterkünften besonders wichtig? Was sind häufige Gefahrenquellen? Eine kleine Zusammenstellung soll Ihnen eine Hilfe sein:

Grundsätzlich haben Sie eine allgemeine Prüfungs- und Überwachungspflicht für alle Teile des Hausgrundstücks – also für Außen- wie Innenbereich. Das beinhaltet Kontrollen und auch Vorkehrungen. Betroffen sind also: die vermieteten Räume und alle weiteren zugänglichen Räumlichkeiten und Gebäude, alle Zugänge, Treppen und Hausflure, Garten sowie Zu- und Gehwege vor dem Haus und Vorplatz. Für Sie geht es dabei besonders um die baulichen Anlagen und das Mobiliar. Erfahren Sie hier mehr zu wichtigen Versicherungen!

Hauptgefahrenbereiche bei Ihren Monteurunterkünften

  • Zu- und Gehwege müssen frei gehalten werden. Nicht nur Schnee kann da zum Problem werden – auch rutschiges Laub. Achten Sie einfach darauf, was Sie selber behindert.
  • eine hinreichende Außen- wie Innenbeleuchtung
  • Außentreppen müssen aufgeraut und mit Geländer versehen sein.
  • Die vermieteten Räume sind durch Schlösser vor Eindringen Unbefugter zu schützen.
  • Stolpergefahren wie bei Rissen in Teppichen oder beschädigten Treppen
  • Dächer sind regelmäßig zu prüfen, auch im Hinblick auf Dachlawinengefahr. In schneereichen Gebieten und bei stärkerer Dachneigung kann auch ein Auffanggitter erforderlich sein.
  • Bäume (z.B. Gefahr durch herabstürzende Äste)
  • Kinderspielplätze (Klettergerüste wie auch der Untergrund) und an diese angrenzende Grünanlagen (z. B. durch im Gras versteckte Glasscherben oder bei Verwendung von Düngemitteln)
  • ausreichend stabiles Mobiliar
  • bei Fahrradverleih hinreichende Wartung
  • ...

Grenzen der Verkehrssicherungspflicht

Ob nun rutschiges Laub, mangelhafte Beleuchtung, herabfallende Äste oder ungesicherte Treppen – vieles birgt ein Gefahrenpotential, dem Sie möglichst gut vorbeugen müssen. Natürlich ist es aber gar nicht möglich, sämtlich denkbare Schadenfälle zu verhindern und alle Gefahren auszuschließen – das erwartet auch niemand von Ihnen. Sie sind lediglich dazu verpflichtet, Vorkehrungen gegen Gefahren zu treffen, die durch eine gewöhnliche Benutzung eintreten könnten und vorhersehbar sind. Die Sicherheitsmaßnahmen müssen auch zumutbar sein! Wenn es zum Beispiel nachts plötzlich schneit, kann niemand von Ihnen erwarten, dass Sie dann direkt streuen. Also, eine vorzeitige Unterbrechung der Nachtruhe kann dann nicht gefordert werden. Sie müssen auch sanitäre Einrichtungen oder elektrische Anlagen nicht ohne konkreten Anlass auf Mängel prüfen.

Haftung und Schadenersatz

Kommt es auf Ihrem Grundstück zu einem Unfall, bei dem jemand zu Schaden kommt, können hohe Schadenersatzansprüche entstehen. Sie als Vermieter haben damit eine echte Rechtspflicht, andere nicht zu gefährden. Bei einem Unfall haften Sie zivilrechtlich. Das betrifft nicht nur Arztkosten, sondern auch einen möglichen Erwerbsausfall und ein zumeist nicht unbeträchtliches Schmerzensgeld. So kann es schnell teuer für Sie werden. Sie haften dabei aber nur bei vorsätzlichem und fahrlässigem Handeln oder Unterlassen, da hier das Verschuldensprinzip gilt.

Es gilt also:

  • Schadensersatz gemäß §§ 823ff BGB
  • Sie haften für alle materiellen Schäden – beispielsweise kaputte Gegenstände.

  • Schmerzensgeld gemäß § 253 BGB
  • Sie haften für immaterielle Schäden – also Schäden an Körper und Gesundheit.

Die Verkehrssicherungspflicht – eine sehr komplexe und wenig eindeutige Haftungssituation. Das liegt vor allem auch daran, dass in jedem Einzelfall die Verkehrssicherungspflicht gegen die berechtigten Erwartungen an das eigenverantwortliche Verhalten des Geschädigten abgewogen werden muss. Entscheidend auch: War die Gefahrenquelle für beide Seiten erkennbar? Dann entfällt möglicherweise ein Schadenersatzanspruch - zumindest besteht ein Mitverschulden. Sind mögliche Sicherungsmaßnahmen geeignet und zumutbar für Sie gewesen?

Mitverschulden bedeutet, dass ein Schaden auch durch die Unachtsamkeit des Geschädigten verursacht worden ist - also nicht von Ihnen allein. Natürlich sollen Sie diesen dann auch nicht alleine tragen. Wer wieviel tragen muss – das ist nicht leicht zu beantworten. Grundsätzlich hängt es ab vom Umfang des Mitverschuldens und wird von Einzelfall zu Einzelfall geprüft.

Stürzt und verletzt sich ein Gast bei einer schadhaften Treppe, können Sie haftbar gemacht werden. Wusste Ihr Gast von der Gefahr, trägt er allerdings eine Mitschuld.

Tipp: Wenn es aufgrund einer Verletzung Ihrer Verkehrssicherungspflicht zu einer Schadensersatzforderung kommt, prüfen Sie die Mitschuld des Geschädigten. Konnte er die Gefahr erkennen, den Schadenseintritt vermeiden?

Die Garantiehaftung

Neben der Haftung vorsätzlich oder fahrlässig verschuldeter Mängel kann Sie auch die sogenannte Garantiehaftung treffen. Auch im Mietrecht gibt es einen Fall der Garantiehaftung und zwar nach § 536 a BGB. Danach haften Sie als Vermieter auch unabhängig von einem Verschulden für Schäden, die durch Mängel entstehen, die schon bei Vertragsschluss vorhanden waren. Der Mangel muss also lediglich zu diesem Zeitpunkt vorhanden und nicht bereits aufgetreten sein. Natürlich muss das nachgewiesen werden können. Dieser Teil des Mietrechts greift bei jedem beliebigen Vertrag, den Sie mit Ihren Gästen schließen können – ob nun Beherbergungs- bzw. Gastaufnahmevertrag oder einem Mietvertrag. Hier unterscheidet der Gesetzgeber nicht.

Die Garantiehaftung soll sich im Vertrag auch bei Wohnraum ausschließen lassen (Nach BGH, NJW-RR 1991, 74; Mü-Komm.-Voelskow, § 538 Rn.16 u.17; BayObLG NJW 1985, 1716; OLG Stuttgart NJW 1984, 2226.23.) Auch ein Ausschluss in den AGBs soll möglich sein – allerdings mit den dort zu beachtenden Einschränkungen (Nach Mü-Komm.-Voelskow, § 538 Rn.16 u. 17.).

Sie können Ihre Verkehrssicherungspflicht jederzeit durch Vertrag auf Dritte, wie etwa einen Hausmeister übertragen.

Wohnen Sie auswärts? Können Sie Ihrer Pflicht vor Ort nicht selbst nachkommen? Dann müssen Sie sie sogar auf andere übertragen. Allerdings befreit Sie das nicht völlig von der Verantwortung – Sie haben dann eine Überwachungspflicht.

Tipp: Um sich auch hier vor Schadenersatzansprüchen zu schützen, führen Sie die Kontrollen einmal monatlich durch. Grenze für Ihre Überwachungspflicht ist aber die Zumutbarkeit – daher entfällt diese normalerweise bei einer Urlaubsvertretung.

Tipp: Nachbarn oder Freunde würden vorübergehend helfen? Verzichten Sie lieber darauf! Sie können von Ihnen nicht erwarten, dass Sie auch das Haftungsrisiko übernehmen.

Welche Versicherung hilft?

Ein Mieter rutscht aus, ein anderer verletzt sich mit einem bei Ihnen geliehenen Fahrrad – Ihre private Haftpflichtversicherung deckt nicht alle Risiken ab. Sie als Vermieter von Monteurunterkünften brauchen mehr Schutz - aber wie? Mit einer zusätzlichen Hauseigentümer- oder Betriebshaftpflichtversicherung sind Sie auf der sicheren Seite.

Tipp: Sprechen Sie mit Ihrer Haftpflichtversicherung, welche Fälle genau abgedeckt sind und klären Sie so ab, an welcher Stelle Sie aufstocken müssen.

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