Ferienwohnungen und Monteurzimmer in Wohnhäusern – Ist das erlaubt?

Sie haben eine Eigentumswohnung in einem Wohnhaus und überlegen diese als Ferienwohnung oder Monteurzimmer zu vermieten? Dürfen Sie das? Was sagt der Gesetzgeber? Was, wenn die Eigentümergemeinschaft Ihres Wohnhauses etwas dagegen hat? Müssen Sie sie fragen und darf sie Ihnen eine derartige Vermietung verbieten? Erfahren Sie hier, ob und unter welchen Bedingungen die Umnutzung Ihrer Eigentumswohnung oder Ihrer Mietwohnung als Ferienwohnung oder Monteurunterkunft möglich ist.

Wie sieht der rechtliche Rahmen aus?

Monteurzimmer sind grundsätzlich unter Auflagen in normalen Wohnhäusern erlaubt. Wie so oft gibt es jedoch auch hier keine deutschlandweit einheitliche Regelung. Mehrere Verwaltungs- und Oberverwaltungsgerichte haben aber Kriterien für eine Anerkennung als normalen Wohnraum festgelegt.

Entschieden wurde sich dabei für folgende Voraussetzungen:

  • Die Vermietung muss mindestens zwei, manchmal drei Monate dauern.
  • Im Haus darf es keinen zusätzlichen Service, wie Mahlzeiten, ständig erreichbare Rezeption, oder Reinigung während der Mietzeit geben,

denn sonst handelt es sich nicht um eine Wohnnutzung sondern um einen gewerblichen Beherbergungsbetrieb und da Wohnhäuser gesetzlich nur zu einer Wohnnutzung vorgesehen sind, darf in Ihnen kein gewerblicher Beherbergungsbetrieb eingerichtet werden. Die typischen Ferienwohnungstouristen führen ihren Haushalt jedoch eigenständig und sind deshalb in der Regel als normale Mieter zu sehen.

Weiter wurde festgestellt, dass Zweit- oder Ferienwohnungen eindeutig auch Wohnungen sind und daher keine zusätzliche baurechtliche Genehmigung benötigen, um sie als Monteurzimmer zu vermieten.

Im Ergebnis heißt das, Ferienwohnungen sind nicht gleichzusetzen mit einem genehmigungspflichtigen Beherbergungsbetrieb.

Das Gesetz erlaubt Ihnen für die Vermietung von Ferienwohnungen, Monteurzimmern & Co ausnahmsweise fast alles

Sie als Wohnungseigentümer können mit Ihrer Immobilie nach Belieben verfahren und diese selbst bewohnen, vermieten und verpachten. Das ist in § 13 des Wohneigentumsgesetzes geregelt. Schwierig wird es hier unter Umständen nur mit der Eigentümergemeinschaft – diese kann der Vermietung nämlich Grenzen setzen. Sie müssen also prüfen, ob bei Ihnen eine Nutzungsbeschränkung durch die Eigentümergemeinschaft vorliegt. Meistens sind solche Nutzungsbeschränkungen in der Teilungserklärung verankert.

Sind Sie nicht Wohnungseigentümer, muss einer solchen Nutzung neben der Eigentümergemeinschaft natürlich auch noch Ihr Vermieter zustimmen.

Dennoch beschäftigt die Frage der Zulässigkeit von Ferienwohnungen die Gerichte immer wieder. Im Jahr 2010 hat der Bundesgerichtshof Vermietern weitgehend freie Hand gegeben (Az.: V ZR 72/09). Sofern in der Teilungserklärung nichts anderes vereinbart ist und die Eigentümergemeinschaft nichts anderes beschlossen hat, steht der Vermietung an Feriengäste/Berufstätige nichts entgegen – auch nicht, wenn die Mieter täglich oder wöchentlich wechseln.

ABER mancherorts lauert eine Gefahr: Das Zweckentfremdungsverbot

In einigen Städten Deutschlands ist die Vermietung illegal! Dies gilt zum Beispiel in Städten wie Hamburg oder München, in denen ein sehr knappes Wohnungsangebot herrscht. Dieses Verbot soll verhindern, dass das geringe Angebot in den Ballungsräumen durch die Nutzung als Ferienwohnungen weiter verknappt wird.

Die veröffentlichten Informationen auf monteurzimmer.de wurden mit großer Gewissenhaftigkeit recherchiert und erarbeitet, sind jedoch niemals als einzige Quelle zu benutzen. Gerade in rechtlichen Fragen sollten Sie sich bei Entscheidungen entsprechenden fachlichen Rat einholen. Wir übernehmen daher keinerlei Haftung für eventuell getroffene Entscheidungen und deren Folgen bzw. für eventuell abgeschlossene Verträge.